Home ลงทุน SENA รับตลาดอสังหาปีหมูไม่หมูอย่างที่คิด มองกลุ่มเรียลดีมานด์ยังไปต่อได้

SENA รับตลาดอสังหาปีหมูไม่หมูอย่างที่คิด มองกลุ่มเรียลดีมานด์ยังไปต่อได้

330
0
SHARE
เสนา มองตลาดอสังหาปีนี้ไม่ได้ง่าย คาดโตได้ 4-4.3% ย้ำกลยุทธ์ Made Form Her เจาะกลุ่มต้องการที่อยู่อาศัยจริง วางกลยุทธ์สร้างภาพใหญ่ผ่าน 5 เป้าหมายย่อย ตั้งเป้ารายได้ปีนี้ 7-8 พันล้าน เป็นรายได้จากโครงการปี 59 การเติบโตน่าจะก้าวกระโดดในปี 2563

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2019 ยังคงไปต่อได้ เพียงแต่จะไม่เติบโตมากเท่ากับปี 2018 การเติบโตจะอยู่ที่ราว 4-4.3% บวกลบ ซึ่งต้องยอมรับว่าตลาดในปีหมู ไม่หมูอย่างที่คิดไว้ ในด้านกำลังซื้อผู้บริโภคเองน่าจะซื้อน้อยลงเพราะมีข้อจำกัดในการซื้อมากขึ้น

ปี 2019 คงไม่ปฎิเสธว่าทั้งข้อมูลต่างๆที่ออกมา ปัจจัยเชิงลบ ตั้งแต่ปลายปีก่อนก็มีหลายข่าวที่สร้างความกังวลได้ ว่าเกิดฟองสบู่หรือไม่ ว่าเศรษฐกิจไม่แน่นอน ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะขึ้นๆไป เป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการก็ต้องนำมาพูดถึง ทำให้ต้องเฝ้าระวังการลงทุนมากกว่าเดิม ปีนี้เสนาจึงก็ต้องมุ่งมั่นในการเดินไปมากยิ่งขึ้นหลังจากแบงก์ชาติออกมาสกัดปริมาณนักลงทุน ไม่ว่าดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไรก็กระทบกับผู้บริโภคให้ซื้อบ้านได้ยากขึ้น และธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(Loan to Value : LTV) จะเริ่มประกาศใช้วันที่ 1 เมษยนนี้ รวมถึงเรื่องของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะประกาศใช้ 1 มกราคม 2020

สิ่งต่างๆทำให้เราต้องกลับมาดูที่ปัจจัย 4 คือ ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ซื้อบานเพื่ออยู่ มีครอบครัว ย้ายที่ทำงาน แต่งงาน ซึ่งตรงนี้เป็นสิ่งสำคัญที่สุดของที่อยู่อาศัย เป็นความต้องการจริง(Real Demand) จึงทำให้การลงทุนกลุ่มนี้ยังสามารถไปต่อได้

ส่วนกลยุทธ์ที่ปล่อยออกมาในปีนี้ ทิศทางค่อนข้างระมัดระวังมากขึ้น(Conservative) การใช้กลยุทธ์แบบ Small is Big ประกอบกับแนวคิด Made Form Her ลงรายละเอียดที่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นความปลอดภัย การเข้าออกคอนโด ต้นไม้ มุมอับไม่มี ทุกอย่างต้องละเอียดกว่าเดิม เสนามองว่าต้องคิดแบบผู้หญิง เพราะผู้หญิงมีความละเอียดมากกว่า จึงพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ผู้หญิงชอบ แล้วผู้ชายก็มีความสุขไปด้วย ทำให้ลงลึกถึงสินค้าและบริการแตกต่างจากคนอื่นด้วย ซึ่งในปี 2019 นี้บริษัทก็จะย้ำถึงแคมเปญนี้ให้มากขึ้น

ด้วยปี 2019 ถือเป็นปีที่ยากกว่า มีข้อจำกัดของผู้ซื้อมากยิ่งขึ้น ต้องมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ทิศทางที่สำคัญของบริษัท คือ Small is Big คือการทำเป้าหมายเล็กๆให้สำเร็จ เพื่อต่อยอดความสำเร็จในเป้าหมายใหญ่ แบ่งเป็น 5 เป้าหมายสำคัญด้วยกัน ได้แก่…

Small Goal ลำดับที่ 1 คือ เจาะกลุ่มความต้องการพื้นฐานที่อยู่อาศัยแท้จริง(Real demands) กลไกของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาไม่กระตุ้นให้เป็นการลงทุน จึงต้องมองหาคนซื้อที่ต้องการบ้านอย่างมีนัยยะสำคัญ

1 ผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งส่งผลต่อประเภทที่อยู่อาศัย

2 การอพยพเคลื่อนย้ายประชากร

  • บางใหญ่ ปี 2557-2560 มีการเติบโต 9%
  • ลำลูกกา ปี 2557-2560 มีการเติบโต 5.6%
  • คลองสามวา คลองหลวง บางเสาธง และพระสมุทรเจดีย์ ปี 2557-2560 มีการเติบโต 7.5%
  • ประเวศ ปี2552-2557 มีการเติบโต 5.60%
  • บางกรวยและบางพลี ปี 2557-2560 มีการเติบโต 8.9%
  • เมืองสมุทรสาคร และ กระทุ่มแบน ปี 2552-2557 มีการเติบโต 7.4%

3 การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนนะบบราง(รถไฟฟ้าที่จะสร้างเสร็จในปี 2022)

  • โซนที่น่าสนในทั้งหมดจะเป็นโซนที่สามารถเชื่อใต่อกับรถไฟฟ้าสายสีต่างๆในอนาคตได้ อีกทั้งยังใกล้ทางด่วนที่สามารถเข้าสู่ตัวเมืองได้ง่าย
  • เป็นโซนที่มีการเคลื่อนย้ายของประชากรเพื่ออยูาอาศัย

นอกจากพื้นที่กรุงเทพแล้ว ก็มีในจังหวัดอื่นๆ รวมถึงพื้นที่ EEC Market Trend ที่มีแผนงานมากมาย ถึงแม้ไม่มีพื้นที่ชลบุรีก็ยังเป็นพื้นที่อันดับ 2 รองจากกรุงทเพที่มีประชากรเข้าไปอาศัยมากที่สุด รวมถึงพื้นที่เมืองรอง ต่างจังหวัดอีกด้วย ความต้องการแท้จริง(Real demand) ที่บริษัทจะเข้าไปทำตลาด แบ่งเป็น 3 จุดหลักๆ รวม 22 โครงการ 7,456 ยูนิต มูลค่า 24,013 ล้านบาท ด้วยสัดส่วน บ้าน 4,755 ยูนิต (20%) คอนโด 19,258 ยูนิต (80%) ได้แก่ กรุงเทพและปริมณฑล, ลพบุรี สระบุรี อุดรธานี และ พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC

Small Goal 2 โฟกัสที่แนวทาง Made Form Her way of work

คนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยกับซื้อเพื่อลงทุนมีความแตกต่างกัน ฉะนั้นเมื่อลงรายละเอียดในสินค้าด้วยแนวคิดนี้ จึงทำให้เป็นการแตกต่างจากบริษัทอื่นๆ ทั้งนี้การขับเคลื่อนองค์กรก็ต้องทำด้วยแนวคิดนี้ ประกอบด้วย 2.S กับ 2.C

  • S = Her Self ความมั่นใจในตนเอง คือ จุดเริ่มต้นของทุกอย่าง, HER Security ไม่ใช่แค่ปลอดภัย แต่ต้องวางใจได้ และ
  • C = Her Comfort 1 วันมี 24 ชั่วโมง ถ้าเราต้องใช้เวลาเกือบทั้งวันไปกับการเดินทาง จึงต้องทำให้ทุกนาทีของการพักผ่อนยอดเยี่ยม , Her Circle มากกว่าชีวิตคือการแชร์ความสุข

Small Goal 3 APP solute 360 service

การบริการหลังการขาย แอพพลิเคชัน SENA360 ตั้งแต่การจอง แท้จริงแล้วความสำคัญของบริการไม่ได้อยู่ที่ แอพพลิเคชัน แต่อยู่ภายใต้การบริการภายในแอพนั้น ไม่ว่าจะเป็นบริการนิติบุคคล(Victory Property Management), บริการดูแลซ่อมแซม(SENA we care) และบริหารทางการฝากซื้อ ขาย เช่า บริการครบวงจรแบบมืออาชีพ(Acute Realty) บริการเหล่านี้มีพนักงานเบื้องหลังอยู่ถึง 130 คน

Small Goal 4 ส่งเสริมการใช้โซลาร์รูฟ ที่มีการขยายตัวขึ้น ธุรกิจโซลาร์ถือเป็นอีกหนึ่งภาพจำที่สำคัญของบริษัท เสนา

Small Goal 5  ปีนี้มีการศึกษาธุรกิจอื่นๆที่จะขยายไปในอนาคต  โครงการออฟฟิศ, เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ และธุรกิจโซลาร์

หากสำเร็จทั้ง 5 เป้าหมาย ก็จะสามารถพัฒนาไปสู่ภาพใหญ่ได้ ทั้งนี้ต้องมาจากโครงสร้างองค์กรที่แข็งแกร่ง ในปีนี้จึงมีการปรับโครงสร้างองค์กรใหม่ที่ครอบคลุมในส่วนต่างๆมากยิ่งขึ้น

โดยโครงสร้างองค์กรที่มีการปรับเปลี่ยนนั้น จะแบ่งเป็น 4 ส่วนด้วยกัน คือ ส่วนที่หนึ่งเป็นบริษัพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลัก ประกอบด้วย 1.SENA บริษัทแม่ที่พัฒนาในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลเป็นหลัก 2.’เสนา’ ร่วมทุนกับ ‘ฮันคิว’ บริษัทจากประเทศญี่ปุ่น ที่จะสนับสนุนเงินทุนรวมถึงรับผิดชอบการพัฒนาคอนโดในกรุงเทพมหานครเป็นหลัก 3.SENA VANICH บริษัทลูกที่จะดูแลการพัฒนาในพื้นที่ต่างจังหวัด

ส่วนที่ 2 คือ ฝ่ายธุรกิจสนับสนุน : บริษัทแรก Acute realty บริษัทนายหน้าการลงทุน ที่จะเข้ามาดูแลการซื้อ ขาย ปล่อยเช่าทั้งหมด, บริษัท Victory คอยดูแลสนับสนุนการซ่อมบำรุงให้แก่ทุกโครงการของเสนา และ SENA We Care บริษัทนิติบุคคลที่บริหารจัดการโครงการต่างๆ

ส่วนที่ 3 ธุรกิจอื่นๆ : SENA fest , Pattaya Country Club สนามกอลฟ์ , ธุรกิจค้าปลีก และธุรกิจที่ต้องการพัฒนาในอนาคตอีก 25% กับส่วนสุดท้าย คือ ธุรกิจพลังงานโซลาร์ บริษัท SENA Solar

สำหรับปี 2018 ที่ผ่านมา ผศ.ดร.เกษรา มองว่าเป็นปีแห่งการเติบโต หรือ Growth Hormone เป็นปีที่ดีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจกำลังดีมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เสนาเองมีการเปิดตัว 9 โครงการ 6,395 ยูนิต มูลค่า 20,990 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดเฉพาะตลาดคอนโดเท่านั้น จนก้าวขึ้นไปเป็นอันดับ 2 ของตลาด มูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ก็เพิ่มขึ้นถึง 129% ส่วนยอดสินค้ารอขาย ปี 2018 รอรับรู้รายได้ 2019-2020 ก็เติบโตขึ้นไปที่ 131% ราว 21,244 ล้านบาท ถือเป็นฐานใหม่ของบริษัท ที่อดีตเคยมีฐานรายได้อยู่ที่หลักพันล้าน ก้าวมาเป็นฐานหมื่นล้านได้สำเร็จ

ลำดับผู้ประกอบการที่มีการเปิดโครงการในส่วนของตลาดคอนโด

  • อันดับ 1 บมจ.แสนสิริ 6,778 ยูนิต มูลค่า 31,580 ล้านบาท
  • อันดับ 2 บมจ.เสนา ดีเวลอปเมนท์ 6,397 ยูนิต มูลค่า 22,030 ล้านบาท
  • อันดับ 3 บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท 5,870 ยูนิต มูลค่า 25,390 ล้านบาท
  • อันดับ 4 บมจ.อนันดา ดีเวลอปเมนท์ 4,473 ยูนิต มูลค่า 19,500 ล้านบาท
  • ลำดับ 5 บมจ.เอพี(ไทยแลนด์) 3,880 ยูนิต มูลค่า 17,060 ล้าบาท

ในตลาดคอนโดมิเนียม เสนาจะเข้าไปทำตลาดในช่วงระดับราคา 2-3 ล้าน มากที่สุด ซึ่งในตลาดปัจจุบันมีเหลืออยู่ราว 19,561 ยูนิต โดยมีของเสนาเปิดตัวคอนโดในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านบาท ถึง 5,990 ยูนิต คิดเป็น 30% ของ Mid Market จึงทำให้เป็นฐานสำคัญในการเจาะตลาดกลุ่มระดับชนชั้นกลางที่เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด

เรื่องของกลุ่มลูกค้าต่างชาตินั้น ทางเสนามองว่าก็ยังมีอยู่ เพียงแค่เป็นลักษณะแคบลง แม้จะเน้นลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริงมากยิ่งขึ้น แต่การจะไปบุกตลาดต่างประเทศก็ไม่ได้ทิ้ง แต่ค่อนข้างไปอย่างระมัดระวัง จะมีการเตรียมไปโรดโชว์