Home ลงทุน อสังหาฯ “ช่องทาง-วิธีถือครอง”กรรมสิทธิ์ของนักลงทุนจีนในอสังหาฯไทย

“ช่องทาง-วิธีถือครอง”กรรมสิทธิ์ของนักลงทุนจีนในอสังหาฯไทย

1041
0
SHARE
นักลงทุนจีน
รูปแบบและขั้นตอนการถือครองกรรมสิทธ์ิอาคารชุดของชาวจีน

ช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างมีความเสี่ยงในมิติต่าง ๆ เกิดขึ้น ซึ่งหนึ่งในความเคลื่อนไหวที่น่าจับตามอง คือการที่กลุ่มทุนจีนมีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดอาคารชุด ที่อาจส่งผลดีและเป็นความเสี่ยงได้ในเวลาเดียวกัน

กลุ่มนักลงทุนจีน สามารถเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างไร และมีกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ในอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยวิธีใด?

การเข้ามาของนักลงทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งการซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีนผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย เรียกว่า เข้ามาทุกรูปแบบ ทั้งส่วนบุคคลและธุรกิจ

การซื้อที่อยู่อาศัย (residential property) ของชาวจีนในปี 2561 ขยายตัวจากปี 2560 ค่อนข้างมาก สะท้อนจากมูลค่า เงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดในไทยของชาวจีน ปี 2561 อยู่ที่ 39,178 ล้านบาท เร่งขึ้นจากปี 2560 ท่ี 23,621 ล้านบาท ขยายตัว 65.9% จากปีก่อน โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติ และ 12% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธ์ิอาคารชุดไทยท้ังประเทศ เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 9%

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม ปี61คนจีนแห่ซื้อคอนโดในไทยพุ่ง65.9%

“รูปแบบและลักษณะการลงทุนของชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เป็นอย่างไร?

ผู้ซื้อชาวจีน (buyer) ชาวจีนที่เข้ามาซื้ออาคารชุดในไทย ส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุนระยะยาว ซึ่งลักษณะชาวจีนที่เข้ามาซื้ออาคารชุดสามารถแบ่งได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ ได้แก่

  • กลุ่มผู้ซื้อรายย่อย ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า และสะสมเป็นสินทรัพย์เพื่อรอมูลค่าห้องขุดเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยมีผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นสัดส่วนรองลงมา
  • กลุ่มบริษัทของชาวจีน ซึ่งส่วนใหญ่ อยู่ในธุรกิจท่องเที่ยว ที่ซื้อเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน

ทำเลที่ชาวจีนทั้ง 2 กลุ่มนี้นิยมซื้อนั้นกระจุกในแหล่งที่ชาวจีนพักอาศัยหรือเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ชาวจีนนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ (เขตราชเทวี สุขุมวิท อโศก พระราม 9 รัชดา และห้วยขวาง) เชียงใหม่ (ถนนช้างคลาน Business Park บริเวณใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และถนนนิมมานเหมินต์) ภูเก็ตและพัทยา (อาคารชุดติดชายทะเล โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน)

รูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯของชาวจีน

รูปแบบและขั้นตอนการถือครองกรรมสิทธิ์ อาคารชุดของชาวจีนนั้น ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ผ่าน 2 รูปแบบหลักคือ

(1) ถือครองในนามบุคคล โดยชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน49 % ของฟื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ปี 2551)

(2) ถือครองในนามบริษัทนิติบุคคล โดยการตั้งบริษัทและให้ชาวจีนที่ต้องการซื้ออาคารชุดเข้าถือหุ้น และซื้ออาคารชุดภายใต้ซื่อบริษัทนั้น ซึ่งวิธีนี้ชาวจีนจะไม่ได้เป็นเจ้าของอาคารชุดเต็มรูปแบบเหมือนกรณีแรก การทำธุรกรรมต่าง ๆ จะต้องทำผ่านบริษัทเท่านั้น

อย่างไรก็ดี จากการสอบถาม ผู้ประกอบการ พบว่ารูปแบบการถือครองในนามบริษัทยังมีสัดส่วนน้อย เนื่องจากผู้ลงทุนชาวจีนต้องการถือกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์ในการทำธุรกรรมด้านอื่น ๆ เช่น การขายต่อ และการปล่อยเช่า

ขั้นตอนการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯของชาวจีน

สำหรับขั้นตอนการซื้ออาคารชุดของชาวจีนตามกฎหมายไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ในไทยเพื่อนำไปซื้ออาคารชุดได้โดยเสรี ซึ่งผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานยืนยันที่มาของเงินและวัตถุประสงค์ในการใช้เงินว่านำมาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยวิธีการนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีน มี 2 วิธีหลัก คือ

1) การนำเงินบาทมาฝากบัญชีในไทย สำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติในการเปิดบัญชีเงินบาทของผู้ที่มีถิ่นอยู่นอกประเทศ (Non resident Baht Account: NRBA)

2) การโอนเงินจากสถาบันการเงินในต่างประเทศมายังธนาคารพาณิชย์ในไทย สามารถทำได้ทั้งทางตรง คือ โอนเงินจากธนาคารในประเทศจีน แต่จะมีข้อจำกัด จากมาตรการควบคุมเงินทุนของทางการจีนที่กำหนดให้ชาวจีนสามารถโอนเงินออกจากประเทศจีนได้ไม่เกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (หรือประมาณ 1.6 ล้านบาท) ต่อคนต่อปี

และทางอ้อมคือ ทำผ่านการโอนเงินจากสถาบันการเงินนอกประเทศจีน (เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์) ซึ่งวิธีโอนทางอ้อมนี้ มีข้อดีคือผู้ซื้อชาวจีนจะไม่มีข้อจำกัดจากมาตรการข้างต้น โดยทั้ง 2 วิธีในการนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ธนาคารพาณิชย์จะออกเอกสารยืนยันการถอนเงินหรือการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของขาวจีนว่ามีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง เช่น ใบรับรองการถอนเงินจากบัญชี NRBA และใบรับรองการโอนเงินเข้าจากต่างประเทศ (ร.ต.3) เพื่อนำเอกสารดังกล่าวไปทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินต่อไป

อย่างไรก็ตาม ทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนอย่างใกล้ชิด หากในระยะต่อไป ทุนจีนยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่ชาวจีนไปซื้อเร่งสูงขึ้น ก่อให้เกิดพฤติกรรมเก็งกำไร และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่อยู่อาศัย

หรือในทางตรงกันข้าม หากทุนจีนปรับลดลง อาจสร้างปัญหาอุปทานคงค้าง ทำให้การระบายอาคารชุดใช้เวลานานขึ้น

นอกจากนี้ ลูกค้าชาวจีนที่ ลดลงอาจทำให้ผู้ประกอบการจีนที่มาร่วมทุนกับบริษัทไทย ชะลอหรือยกเลิกการร่วมทุน และอาจส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการไทยได้ โดยคาดว่าผู้ประกอบการในเขต ธุรกิจของต่างจังหวัดจะได้รับผลกระทบมากกว่าในกรุงเทพฯ อีกด้วย

ข้อมูลจาก FOCUSED AND QUICK (FAQ) Issue 144  “เจาะลึกและชี้ประเด็นความเสี่ยงของทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” โดย ชนา กีรติยุตวงศ์, ธนพร ตั้งตระกูล และมณีรัตน์ ก้องเสียง