Home เงินทอง เงินเกษียณ ทำความรู้จัก’Reverse Mortgage’ สินเชื่อบ้านรับสังคมผู้สูงอายุ

ทำความรู้จัก’Reverse Mortgage’ สินเชื่อบ้านรับสังคมผู้สูงอายุ

2012
0
SHARE
กระบวนการของ Reverse Mortgage

นวัตกรรมเพื่อผู้สูงอายุ กำลังได้รับความนิยมในสังคมโลกและสังคมไทย เนื่องจากแนวโน้มประชากรในหลายประเทศทั่วโลกกำลังเข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” ปัจจุบันโครงสร้างประชากรโลกกำลังเปลี่ยนไปในทิศทางที่มีอายุสูงขึ้น ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากอัตราเกิดของ ประชากรทั่วโลกลดต่ำลง ในขณะที่ผู้คนมีอายุยืนยาวขึ้น

สำหรับประเทศไทย การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย ในปี 2557 ประเทศไทยมีประชากรสูงอายุถึง 9.9 ล้านคน หรือคิดเป็นร้อยละ 15 ของประชากรทั้งหมดจำนวน 68 ล้านคน

มีการคาดการณ์ว่าประเทศไทยจะเปลี่ยนเข้าสู่ยุคสังผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ (Aged Society ) หรือสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่าร้อยละ 20 ของประชากรทั้งประเทศในปี 2564  อัตราส่วนประชากรแรงงานต่อผู้สูงอายุจะลดลงเหลือเพียง 2:1 คน ในอีก 25 ปีข้างหน้า

จากอัตราส่วน ประมาณ 4:1 คน ในปี 2557  ครัวเรือนไทยมีขนาดเล็กลงเป็น 3 คนต่อครัวเรือนในปี 2557 จาก 5 คนต่อครัวเรือนเมื่อ 30 ปีก่อน

สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) หนึ่งในนวัตกรรมทางการเงินที่เริ่มทำมาใช้ในประเทศไทยเพื่อรองรับปัญหาดังกล่าว ที่เป็นการแปลง อสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองสร้างมาตลอดชีวิตให้กลายเป็นเงินทุนสำหรับใช้ในยามเกษียณเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะ เป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือค่าใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน เช่น ค่ารักษาพยาบาล

โดยไม่จำเป็นต้องขาย กรรมสิทธิ์ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของกลุ่มผู้สูงอายุที่ยังไม่มีความพร้อมเพียงพอสำหรับ การเกษียณได้ในระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ยังเป็นการแบ่งเบาภาระให้ลูกหลานที่ต้องเลี้ยงดูผู้สูงอายุ ในขณะที่ตนเองอยู่ในช่วงก่อร่างสร้างตัว แต่หลังจากผ่านไประยะหนึ่ง หรือหากผู้สูงอายุเสียชีวิต บุตรหลานจะมีรายได้หรือความพร้อมเพิ่มขึ้น ในการรับอสังหาริมทรัพย์นี้ไปดูแลต่อ โดยการขอซื้อคืนหรือขอสินเชื่อเพื่อทำการผ่อนชำระต่อ

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ยังคงต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นทั้ง กับสถาบันการเงินที่มีการให้สินเชื่อและตัวผู้กู้ ดังนี้ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจส่งผลทำให้ผู้กู้ได้รับเงินรายเดือนที่ลดลง กว่าที่คำนวณไว้ ณ ตอนทำสัญญา

ซึ่งสามารถป้องกันความเสี่ยงด้วยการใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ หรือ กำหนดเพดานอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงจากมูลค่าการขายสุทธิของทรัพย์สินในอนาคต (หลังหักค่าใช้จ่าย) ไม่เพียงพอต่อการชำระเงินกู้ ซึ่งสามารถป้องกันความเสี่ยงด้วยการให้ผู้กู้ทำประกันฯ ตลอดอายุสัญญา

อย่างไรก็ตาม การให้ผู้กู้ทำประกันดังกล่าวจะเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ผู้กู้ ทั้งนี้จากอดีตที่ผ่านมามูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต โดยปกติจะสูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบัน

ดังนั้น เงื่อนไขในด้านการให้ผู้กู้ทำประกันอาจขึ้นอยู่กับการ พิจารณาของแต่ละสถาบันการเงิน  ความเสี่ยงจากผู้กู้มีอายุยืนยาว ส่งผลให้เมื่อครบอายุสัญญา อาจมีเงินเหลือไม่พอใช้จ่ายต่อในช่วงเวลา ที่เหลือของชีวิต

ในกรณีนี้หากผู้กู้ประสงค์จะขอกู้เพิ่มเติม ธนาคารจะประเมินราคาหลักประกันใหม่ หากหลักประกันมีมูลค่าสูงกว่าราคาประเมินเดิมและคุ้มมูลหนี้ปัจจุบัน ธนาคารสามารถพิจารณาให้กู้ หรือเบิกเงินต่อได้

แต่หากหลักประกันมูลค่าไม่เพียงพออาจต้องมีการเจรจากับบุตรหลานเพื่อให้มาทำการซื้อคืนหรือขอสินเชื่อเพื่อไถ่ถอน หรือรัฐบาลควรมีมาตราการให้ความช่วยเหลือค่าครองชีพแก่ผู้กู้ ต่อไปจนกว่าจะเสียชีวิตเพื่อเป็นสวัสดิการในช่วงท้ายก็จะดี

เงื่อนไข Reverse Mortgage

1. อายุผู้กู้จะมีการกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้ขอสินเชื่อไว้ซึ่งโดยส่วนมากจะเริ่มต้นที่อายุ 60 ปี เนื่องจากเป็น สินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุ

2. สินทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้หรือผู้กู้ร่วม และปลอดภาระจำนอง โดยผู้กู้ ต้องอยู่อาศัยไม่น้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนด

3. ผู้กู้ต้องสามารถชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมต่างๆ

4. ในกรณีที่มีทายาทต้องได้รับความยิมยอมจากทายาทของผู้กู้ก่อน

 

กระบวนการ Reverse Mortgage

1. การเข้าร่วมโครงการ ผู้กู้สามารถติดต่อสถาบันการเงินที่ให้บริการ Reverse Mortgage พร้อมกรอก ใบสมัคร ยื่นเอกสาร และเลือกเงื่อนไขการรับเงินที่ต้องการ อย่างไรก็ตาม ในประเทศที่ RM ได้รับความ นิยมจะมีการตั้งองค์กรเพื่อดูแลลูกค้ากลุ่มนี้โดยเฉพาะ โดยผู้กู้ต้องได้รับการอบรมเพื่อให้เกิดความเข้าใจ ในสินเชื่อ RM ก่อนจึงสามารถขอกู้ประเภทนี้ได้

2. สถาบันการเงินพิจารณาการให้สินเชื่อจากเงื่อนไขต่างๆ อาทิ อายุผู้กู้/ผู้กู้ร่วม มูลค่าของ หลักทรัพย์ค้ าประกัน อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันและอัตราดอกเบี้ยที่คาดการณ์

นอกจากนี้ การพิจารณา ความสมดุลระหว่างระยะเวลาจนกว่าจะเสียชีวิต และมูลค่าหลักทรัพย์ที่ค้ำประกัน ถือเป็น องค์ประกอบที่สำคัญอย่างมากด้านการบริหารความเสี่ยงและการคำนวณมูลค่าจำนวนเงินงวด และ ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบโดยรวมของการจ่ายเงินในแต่ละงวดตลอดอายุการขอสินเชื่อ RM

3. ธนาคารให้เงินสินเชื่อตามระยะเวลาที่กำหนดหรือตามข้อตกลง ทั้งนี้ หากเกิดกรณีที่นอกเหนือจาก สัญญา ผู้กู้และสถาบันการเงินสามารถดำเนินการได้ ดังนี้

3.1 กรณีผู้กู้เสียชีวิตก่อนครบสัญญา ในกรณีนี้ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาโดยอัตโนมัติ สถาบันการเงินก็ จะนำที่อยู่อาศัยของผู้กู้ออกขาย หากมูลค่าที่ขายได้สูงกว่าวงเงินสินเชื่อ RM เงินส่วนต่างที่เหลือจะตก แก่ทายาทผู้กู้ กรณีทายาทผู้กู้ต้องการเก็บบ้านไว้ทายาทจะต้องนำเงินก้อนมาชำระ หรือขอสินเชื่อเพื่อ ซื้อหลักประกันจากธนาคารต่อไป

3.2 กรณีครบสัญญาก่อนผู้กู้เสียชีวิต(กรณีที่กำหนดระยะเวลา) สามารถดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้

– ผู้ขอกู้สามารถตกลงกับสถาบันการเงินให้ประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ เพื่อให้สามารถอาศัยอยู่ใน บ้านต่อไปและได้รับวงเงินกู้ใหม่จากส่วนต่างราคาประเมินที่เพิ่มขึ้น

– นำเงินก้อนมาใช้คืนธนาคาร เพื่อรักษาบ้านไว้

– ให้สถาบันการเงินนำบ้านของผู้กู้ออกขาย หากมูลค่าบ้านที่ขายได้สูงกว่าวงเงินสินเชื่อ Reverse Mortgage ผู้กู้ก็จะได้รับเงินส่วนต่างที่เหลือ

– ในบางประเทศ รัฐบาลสามารถให้ความช่วยเหลือแก่ผู้กู้ให้อาศัยอยู่ในบ้านได้ต่อไปจนกว่าจะ เสียชีวิต

3.3 กรณีผู้กู้ย้ายไปอยู่ที่อื่นเกิน 12 เดือน หรือหลักประกันเสื่อมค่าอย่างมากเมื่อเทียบกับมูลหนี้ที่มี อยู่ในปัจจุบันเนื่องจากผู้กู้ไม่ดูแลรักษา ให้ถือเป็นการครบสัญญา โดยสถาบันการเงินสามารถเรียกคืน หลักประกันเพื่อขายทอดตลาดได้

แม้ Reverse Mortgage จะดูเป็นเรื่องที่ใหม่ ที่ยังไม่ค่อยแพร่หลายในประเทศไทยแต่เป็นมาตรการที่มีการนำไปในต่างประเทศ อาทิ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ เกาหลี ญี่ปุ่น ฮ่องกง อินเดีย

ทั้งนี้ อาจมีแค่บางประเทศที่ค่อนข้างประสบความสำเร็จในการนำ RM มาใช้ เช่น สหรัฐอเมริกาและเกาหลี ซึ่งประเทศที่ยังไม่ประสบความสำเร็จอาจเป็นผลมาจากรูปแบบของสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการหรือปัญหา ของคนในประเทศ ประกอบกับวัฒนธรรมและความเชื่อของประชากรในแต่ละประเทศที่แตกต่างกัน

ในประเทศไทยเอง ก็เป็นที่น่าจับตามองว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ จะสามารถช่วยสนับสนุนให้ผู้สูงอายุในประเทศไทย มีคุณภาพชีวิตในบั้นปลายที่ดีขึ้นและตอบโจทย์สังคมสูงวัยในประเทศไทยได้มากน้อยเพียงใด