Home เงินทอง เงินเกษียณ วิธีคิด Reverse Mortgage ‘จ่ายเงินกู้-คิดดอกเบี้ย’ผู้สูงอายุ

วิธีคิด Reverse Mortgage ‘จ่ายเงินกู้-คิดดอกเบี้ย’ผู้สูงอายุ

1179
0
SHARE
Reverse Mortgage:RM

เมื่อปลายปีที่แล้ว ได้เกิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นเรื่องใหม่สำหรับสังคมไทย คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(Reverse Mortgage:RM) โดยธนาคารออมสิน

จุดประสงค์สินเชื่อประเภทนี้ นัยว่าเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ ดังสโลแกนที่บอกไว้ว่า “เริ่มต้นชีวิตหลังเกษียณอย่างสบายใจ ให้บ้านตอบแทนคุณ”

แบงก์ชาติก็มองว่าสินเชื่อประเภทนี้ “เป็นอีกทางเลือกของแหล่งเงินในการดำรงชีพ โดยที่ผู้สูงอายุนำบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันในการกู้ยืม การชำระหนี้จะมาจากการขายหลักประกัน หรือลูกหลานนำเงินมาชำระหนี้ โดยผู้สูงอายุสามารถอยู่อาศัยในบ้านระหว่างการกู้ยืมได้ จนกว่าจะครบสัญญาหรือเสียชีวิต”

นัยว่า สินเชื่อประเภทนี้ มีส่วนทำให้ผู้สูงอายุมีสภาพคล่องทางการเงินเพิ่มขึ้น และมีคุณภาพชีวิจที่ดีขึ้น

ลักษณะสำคัญของสินเชื่อประเภทนี้คือ ผู้กู้ต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่นำมาเป็นหลักประกันในการกู้ยืมหรือเป็นเจ้าของบ้าน โดยมีเงื่อนไขว่าผู้กู้สามารถอยู่ในบ้านตลอดอายุสัญญา

สำหรับการรับเงิน ผู้กู้จะได้รับเงินเป็นเงินก้อน หรือเป็นงวดรายเดือนตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือจนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิต ในขณะที่การชำระคืนเงินกู้ เมื่อครบสัญญา ผู้กู้หรือลูกหลานสามารถนำเงินมาชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนบ้าน หรือให้ธนาคารขายบ้านชำระหนี้

ปัจจุบัน สินเชื่อประเภทนี้มีเพียงธนาคารออมสินเท่านั้น ยังไม่มีธนาคารไหนออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทนี้ ซึ่งการปล่อยกู้มีเงื่อนไขเรื่องอายุของผู้สูงอายุด้วย กล่าวคือ ต้องมีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี

ส่วนระยะเวลาการกู้ ไม่เกิน 25 ปี ซึ่งเมื่อรวมอายุผู้กู้กับระยะเวลาที่ออมสินต้องจ่ายเงินไม่เกิน 85 ปี กู้ได้ไม่เกิน 10 ล้านบาท

ประเมินหลักทรัพย์อย่างไร

สินเชื่อประเภทนี้ ก็เหมือนสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไป เพียงแต่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับผู้สูงอายุ แต่ประเมินหลักทรัพย์ให้เกณฑ์อะไรในการประเมิน เพราะราคาอาจเพิ่มขึ้นในอนาคต และอาจเกี่ยวกับงวดเงินที่ผู้กู้จะได้รับแต่ละเดือนด้วย

ธนาคารออมสินชี้แจงว่าการประเมินหลักทรัพย์ก็เหมือนการประเมินหลักทรัพย์ปกติทั่วไป โดยธนาคารออมสินจะใช้บริษัทประเมินจากภายนอก ไม่ใช่ของธนาคารโดยตรง เพื่อให้การประเมินสอดคล้องกับสภาพหลักทรัพย์จริงๆ เพราะการประเมินจะมีความสำคัญ คือ จะส่งผลต่อวงเงินในการกู้ด้วย

หากประเมินให้สูง ก็สามารถกู้ได้มากขึ้นนั่นเอง โดยทั่วไปจะให้กู้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน

เงินงวดที่ได้รับและดอกเบี้ยคิดอย่างไร

แต่ที่คนงงๆกันมาก คือ การจ่ายเงินงวดให้กับผู้ขอกู้จะคิดอย่างไร และดอกเบี้ยต้องจ่ายอย่างไร

ตรงนี้ จะต่างการจ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปกติ ในกรณีที่กู้ซื้อบ้านทั่วไป ผู้กู้จะจ่ายเป็นงวด แบ่งเป็น เงินต้น+ดอกเบี้ย

แต่กรณีสินเชื่อ RM ทางธนาคารจะมีสูตรในการคิดว่า หลังจากมีการประเมินหลักทรัพย์แล้ว และประเมินว่าจะสามารถปล่อยกู้ให้เท่าไร จากนั้นก็จะมาคิดเป็นงวดในช่วงเวลาที่ต้องกู้

การจ่ายค่างวดให้ผู้กู้ ธนาคารก็จะจ่ายให้เท่ากันทุกเดือน แต่การคิดดอกเบี้ยจะเริ่มเมื่อมีการจ่ายเงินงวดเท่านั้น เมื่อเวลาผ่านไป ดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นตามเงินงวดที่ผู้กู้ได้รับ

อาทิ กู้เงิน 3 ล้านบาท เวลา 25 ปี ธนาคารจะคิดรวมเวลา 25 ปีว่าเป็นเงินที่ต้องจ่ายกับค่าดอกเบี้ยรวมกันเท่าไร นั่นหมายความว่า เงินที่จ่ายเป็นงวด+ดอกเบี้ย = 3 ล้านบาท

หากเดือนแรก ได้รับเงินงวด 10,000 บาท ดอกเบี้ยจะเริ่มคิดเดือนแรกจากเงินต้น 10,000 บาท พอเดือนที่สองได้รับอีก 10,000 บาท ก็จะคิดดอกเบี้ยจากเงินต้น 20,000 บาท ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามเงินงวดที่จ่ายให้กับผู้กู้

สรุปแล้วสินเชื่อประเภทนี้ วงเงินกู้ = เงินค่างวด + ดอกเบี้ย

แล้วการไถ่คืนจะทำอย่างไร

การไถ่จำนอง ผู้กู้หรือทายาทสามารถชำระคืนเมื่อถึงกำหนด แต่กรณีผู้กู้ไม่มีทายาทจะทำอย่างไร

สำหรับ ผู้ไม่มีทายาท แยกเป็นสองกรณี คือ กรณีครบกำหนดกู้และยังมีชีวิตอยู่ ก็สามารถชำระคืนได้ตามวงเงินกู้เดิม หรือ อาจให้ธนาคารขายสินทรัพย์ที่จำนอง โดยธนาคารรับผิดชอบเอง

-หากกรณีขายได้น้อยกว่าวงเงินกู้ ผู้กู้ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนที่เหลือใดๆ

-หากขายสินทรัพย์ได้มากกว่าราคาจำนอง ทางธนาคารจะคืนส่วนเกินหลังจากหักเงินกู้แล้ว

แต่หากในกรณีเสียชีวิตก่อนครบกำหนดเงินกู้ ธนาคารก็จะขายสินทรัพย์ที่ใช้จำนอง ซึ่งหากมีลูกหลานก็สามารถมาไถ่ถอนได้ หรือ หากมีการขายสินทรัพย์ ได้ส่วนเกินมูลหนี้ ทายาทก็รับส่วนนี้ไป

โดนสรุปแล้ว ข้อดีของสินเชื่อประเภทนี้ คือ ผู้สูงอายุสามารถอาศัยอยู่ในบ้านเดิมต่อไปตลอดอายุสัญญา และมีเงินส่วนหนึ่งไว้จับจ่ายใช้สอย ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกกรณีเกรงว่าจะมีรายได้ไม่เพียงพอและไม่มีทายาท

อย่างไรก็ตาม หลังธนาคารออมสินเปิดบริการสินเชื่อประเภทนี้ ยังไม่เป็นที่นิยมมากนัก เพราะส่วนมากทายาทไม่อยากให้นำไปจำนอง